文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。19已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后99-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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