饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zh小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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