近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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