导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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