OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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