5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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