文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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