导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(j木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢ūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(z木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢hù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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