近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改(1ma等于多少a，1ua等于多少agǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(b1ma等于多少a，1ua等于多少aiāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一1ma等于多少a，1ua等于多少a(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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