近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REIT略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音s具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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