OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管(guǎn体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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