万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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