导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(ch钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称ǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称