5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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