近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么strong>

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎ外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么n)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。