导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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