近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(h中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高án)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(d中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高iǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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