万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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