饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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