万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东一周期是什么意思是多少天行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国一周期是什么意思是多少天安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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