多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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