5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不祈使句例子英语，祈使句例子10个过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年祈使句例子英语，祈使句例子10个第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重祈使句例子英语，祈使句例子10个仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 祈使句例子英语，祈使句例子10个