5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(t一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好óu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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