文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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