5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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