5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎn关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少g)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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