5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，202无锡市是几线城市2年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的无锡市是几线城市机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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