5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guānbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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