近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(z贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用uò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用jiào)适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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