文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大(d标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压à)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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