近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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