导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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