万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹>

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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