5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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