5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.5宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府e-height: 24px;'>宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府6％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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