OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟ff0000; line-height: 24px;'>高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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