文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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