文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(mià亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成n)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成