近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水g>

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。