饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(831143是什么意思de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化831143是什么意思，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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