饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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