OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zh等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待āng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉(xī)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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