“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？<天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思/p>

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低的、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还是(shì)那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等(děng)各(gè)个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的(de)；融资(zī)成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的(de)是(shì)，能够同时满(mǎn)足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力(lì)地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着(zhe)国(guó)央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地(dì)节(jié)奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但(dàn)未来的两年市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我(wǒ)看(kàn)来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求不(bù)得高(gāo)于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较好地(dì)控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司(sī)的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思团(tuán)的(de)受(shòu)青睐(lài)，和(hé)其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多(duō)维度(dù)都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量(liàng)房时(shí)代，所以对(duì)地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属(shǔ)性的(de)家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需求也会越来(lái)越多。美(měi)国(guó)过去的数(shù)据充分(fēn)说明(míng)了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的(de)房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业(yè)服务不(bù)是(shì)一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

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