5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不20mm等于多少厘米 20mm是多大过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zà20mm等于多少厘米 20mm是多大i)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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