文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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