5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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