近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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