文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(z中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵hì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重(z中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵hòng)大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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