5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　五斤等于多少克，五斤等于多少克千克g>公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业五斤等于多少克，五斤等于多少克千克需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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