“现在的房地产很难再出现像过去十年的(de)系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的(de)，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民(mín)营房企相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常(cháng)明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表(biǎo)现很(hěn)一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平(píng)（净负债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同时(shí)满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到(dào)机会来(lái)了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速(sù)的(de)开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企(qǐ)的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可(kě)能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要(yào)比“三道(dào)红线(xiàn)”对房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好地控制(zhì)了(le)公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际(jì)上，他们是(shì)以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新进了(le)“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全(quán)国社(shè)保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系(xì)密(mì)切。根据(jù)2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房(fáng)、住在杭(háng)州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产开发(fā)只是(shì)房地产产业(yè)链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其(qí)是(shì)偏(piān)消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数(shù)据充分说明(míng)了(le)这(zhè)一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连(lián)收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为(wèi)例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研(yán)发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重仓(cāng)的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一(yī)时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人(rén)员成本的(de)年(nián)度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在(zài)业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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